"蛋殼碎殼"之后，長租公寓如何活的"更長"？

　　一場突如其來的疫情，讓很多行業(yè)發(fā)展中存在的弊病痛點(diǎn)都浮出水面，企業(yè)與用戶的矛盾在特殊時期被放大，其中最典型的就是長租公寓行業(yè)。其中的頭部企業(yè)如蛋殼等長租公寓玩家在疫情黑天鵝之下也陷入"絕境"。

　　據(jù)天眼查相關(guān)信顯示：4月20日，杭州市西湖區(qū)人民法院發(fā)布失信被執(zhí)行人信息一則，蛋殼(杭州)資產(chǎn)管理有限公司因違反財產(chǎn)報告制度，被列為失信被執(zhí)行人。對此，蛋殼公寓今日回應(yīng)稱，此信息不屬實(shí)。對于消息的真?zhèn)挝覀儾坏枚?，但是蛋殼公寓因為疫?喜提"熱搜卻是事實(shí)。

　　蛋殼的"碎殼之路"

　　2018年8月，劉某用"仙翩"的用戶名，在某網(wǎng)絡(luò)論壇發(fā)表了一則網(wǎng)帖稱，資本進(jìn)入租房市場，靠賠本兒高價搶占房源做運(yùn)營，長期看會壟斷房源并提高房租，"吸干年輕人的血……"

　　紫梧桐公司稱，為了應(yīng)對此次輿論危機(jī)，該公司的人力資源損失為155826元，營業(yè)額在此次事件后遭遇了嚴(yán)重下降。從2018年8月至2018年年底輿論風(fēng)波平息時，直接營業(yè)損失為26426555元。

　　自2018年8月始，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會曾多次對蛋殼公寓運(yùn)營主體紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司約談，要求其對相關(guān)的漲價、搶房行為進(jìn)行解釋，并要求其作出相關(guān)承諾，以穩(wěn)定整個房屋租賃市場。

　　2020年1月30日蛋殼公寓開始推行免租策略，本來疫情影響，大家都比較困難 ，免租更應(yīng)該是出于公益而實(shí)施，然而蛋殼公寓一方面以疫情的"不可抗力"為由，強(qiáng)制房東免租金;另一方面卻對租客照收不誤，甚至要求部分租客換租。蛋殼公寓"兩頭吃"的做法真的讓人無語，本該是善舉，結(jié)果只是想借"國難"便宜自己，最后損失反而打算由租戶和租客們承擔(dān)。

　　2020年2月17日，蛋殼公寓在微信公眾號發(fā)文，一方面承認(rèn)確實(shí)有部分員工和房東溝通存在問題，另一方面針對新簽租客，在租租客，續(xù)租租客推出了相關(guān)福利，比如對在租租客因疫情無法正常居住在蛋殼公寓的可以獲得至少10天(武漢地區(qū)為一個月)的租金補(bǔ)貼。然而大部分租戶及房東已經(jīng)對蛋殼公寓沒有了什么好感。

　　2020年2月18日，深圳市政法委向深圳地方金融監(jiān)管局、深圳銀保監(jiān)局發(fā)文，要求盡快對蛋殼公寓開展排查工作，全面了解蛋殼公寓以及深圳市其他房屋租賃公司"租金貸"情況。

　　2020年4月20日，蛋殼(杭州)資產(chǎn)管理有限公司因違反財產(chǎn)報告制度，被列為失信被執(zhí)行人。蛋殼公寓回應(yīng)稱信息不屬實(shí)。雖然真相不得而知，但是時間會告訴我們一切。

　　疫情的爆發(fā)使得蛋殼公寓徹底陷入了泥沼，通過蛋殼公寓的策略可以看出蛋殼公寓現(xiàn)金流緊繃，資金鏈面臨斷裂的危機(jī);從聚投訴等投訴網(wǎng)站，可以發(fā)現(xiàn)蛋殼公寓大量被投訴的帖子，可見作為一個平臺，業(yè)主想要拿回租金，租客擔(dān)心被驅(qū)趕，三方矛盾進(jìn)一步激化;政府方面又因"租金貸"進(jìn)入金融監(jiān)管部門風(fēng)險排查之列。今年的蛋殼公寓，將何去何從?

　　長租公寓一點(diǎn)也不"長"

　　長租公寓實(shí)質(zhì)上也就是傳統(tǒng)行業(yè)里"二房東"的角色，兩者沒有太大差別，其大部分利潤始終來自基礎(chǔ)的租金差。然而長租公寓憑借著自身鮮亮華麗的外衣，成為了新風(fēng)口上的"豬"，真的令人唏噓不已。

　　資本的入場加速了行業(yè)的泡沫化，野心家們靠競價搶房的模式不計成本的擴(kuò)張，傳統(tǒng)的"二房東"們紛紛退場。在跨界者們的認(rèn)知中，只要通過資本催熟市場，然后依托標(biāo)準(zhǔn)化和信息化建設(shè)提高運(yùn)營效率，在規(guī)模達(dá)到一定程度時觸發(fā)邊際效應(yīng)，從而實(shí)現(xiàn)利潤率和規(guī)模提升的正循環(huán)?？上гO(shè)想的模型在現(xiàn)實(shí)中卻不成立，而且由于缺乏有力的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，各種行業(yè)亂象也接踵而至。

　　早在2018年，一位杭州阿里巴巴總部職工就通過自如租住了杭州濱江區(qū)的房間后罹患急性白血病，隨后于2018年7月13日病情惡化去世。其妻子對自如房進(jìn)行檢測，結(jié)果是：甲醛超標(biāo)。江蘇的陳女士一家2018年6月通過自如租房，入住4個月后，2歲半的兒子患上了白血病，100天后病故。經(jīng)檢測，其所租房屋甲醛超標(biāo)。

　　長租公寓企業(yè)為了減少成本可以理解，但是拿人命開玩笑實(shí)在是令人不恥。而且不光是甲醛房事件，企業(yè)胃口逐漸增大，甚至衍生出了混亂的租金貸。

　　玩家們?yōu)榱司S持拿房和出房的高周轉(zhuǎn)規(guī)模擴(kuò)張，使行業(yè)的畸形發(fā)展進(jìn)一步加劇，"租金貸"這類金融工具也應(yīng)運(yùn)而生。蛋殼公寓的招股書顯示，2017年、2018年和2019年前九個月，蛋殼公寓直接從租客處獲得的預(yù)付款為1.1億、2.8億和7.9億元，從金融機(jī)構(gòu)獲得的租金預(yù)付款高達(dá)9.4億、21.3億和31.6億元。其中，2019年前9個月，通過"租金貸"模式獲取的租金預(yù)付款，已經(jīng)占到蛋殼公寓租金收入的80%。2017年和2018年，這一比例高達(dá)90%和88%。

　　租金貸的出現(xiàn)幫助公寓企業(yè)獲取了大量貸款資金用于自身發(fā)展，但是卻把其中的風(fēng)險扔給了房東、租客以及全社會。萬一公寓運(yùn)營方卷款跑路，租客很可能面臨無房可住、還要繼續(xù)支付租金的風(fēng)險。我愛我家前副總裁胡景暉曾說過："長租公寓爆倉,一定比P2P爆雷更厲害。"

　　2018年8月，鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司(以下簡稱"鼎家")的長租公寓公司宣布破產(chǎn)。鼎家輕松破產(chǎn)，但是租客和房東一點(diǎn)都不輕松，租客不僅拿不到先行支付的押金，還依然要每月按時還貸，而房東也未收到鼎家公司應(yīng)給的之后租金，一些房東已經(jīng)準(zhǔn)備收房。據(jù)了解，鼎家破產(chǎn)約有4000戶租客受損，涉及的網(wǎng)貸平臺有6家。2018年10月19日消息，長租公寓咖啡貓出現(xiàn)資金鏈斷裂，出現(xiàn)無法返租、返押金問題，涉及數(shù)百業(yè)主，總額超千萬。

　　2019年10月3日，河南悅?cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司(以下簡稱"悅?cè)绻?)在其官方公眾號發(fā)布了一則通告。通告提到，"由于市場的變化、自身組織和經(jīng)營能力不夠強(qiáng)等主要原因，目前公司投入巨資裝修配置的1600多套公寓面臨巨大的經(jīng)營和資金壓力，公司原股東及管理層已盡最大努力通過各種途徑積極自救，但均無明顯效果，目前已無力維持公司正常運(yùn)營，顧接受并購重組。"

　　歷經(jīng)多輪資本助力，青客2019年10月"流血上市"，結(jié)果不到半年，最近就疑似"暴雷"，據(jù)多方信源透露，為了維護(hù)租賃市場穩(wěn)定，減少租客和房東損失，青客公寓正將旗下各主要城市的部分房源轉(zhuǎn)交給建融家園。不過對此消息，青客公寓及建融家園方面目前均未予以正面回復(fù)，具體結(jié)果不得而知。

　　青客不僅是行業(yè)的頭部品牌，也是首家赴美上市的長租公寓公司，可惜落得一個如此結(jié)果。從青客也可以看出目前行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，長租公寓真的一點(diǎn)也不"長"。

　　長租公寓怎么實(shí)現(xiàn)"長租"：腰部品牌向相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)化

　　金融本來是長租公寓最優(yōu)質(zhì)的發(fā)展方向，怎奈囿于客觀現(xiàn)實(shí)未能變現(xiàn)，那么對于長租公寓來講，未來又該如何演化?

　　一位投資人曾在接受媒體采訪時表示，這個行業(yè)能否做大并獲得盈利主要取決于三個指標(biāo)：品牌(知名度及運(yùn)營)、市場規(guī)模、空置率(運(yùn)營)，參照西方長租公寓發(fā)展史，其市場初期拼的都是口碑和規(guī)模。這個行業(yè)以后只有頭部玩家和小玩家能活下來，兩級分化嚴(yán)重。小玩家成本低，利潤空間大，頭部玩家線下運(yùn)營重、成本高、盈利空間小。

　　長租公寓艱難的變現(xiàn)路，決定了靠租金的方式很難實(shí)現(xiàn)自負(fù)盈虧，就像共享單車一樣，運(yùn)營成本過于高，只有頭部跟尾部能夠存活，呈啞鈴式格局，這就決定了很多平臺的發(fā)展方向應(yīng)該"曲線救國"，做長租公寓掘金路上的"送水人"。

　　平臺商向運(yùn)營商轉(zhuǎn)變：SaaS級服務(wù)系統(tǒng)

　　長租公寓行業(yè)有兩個主體：運(yùn)營商和平臺商。運(yùn)營商就是上述定義中的持有房源的公寓運(yùn)營公司，例如常見的自如公寓、蛋殼公寓、魔方公寓等等;而平臺商自身并不持有房源，它只負(fù)責(zé)開發(fā)公寓SaaS系統(tǒng)，提供給公寓運(yùn)營公司使用，幫助他們提高管理房源的效率，例如蘑菇伙伴、寓小二、水滴管家等。

　　傳統(tǒng)的小型公寓和二房東們可以通過手賬、Excel 等簡單方式進(jìn)行房源管理，但一旦規(guī)?；l(fā)展后，這些「土法」無法適應(yīng)大量房源數(shù)據(jù)的更新和處理，且管理成本會指數(shù)級膨脹，更無法滿足運(yùn)營方對運(yùn)營數(shù)據(jù)的實(shí)時統(tǒng)計。自如花了800萬做IT支持，才發(fā)展了20萬的公寓量。整個行業(yè)已進(jìn)入薄利多銷的情況，拿房成本非常高，租金收入已成微利。這種情況之下，公寓主及職業(yè)房東的盈利不僅僅只滿足于賺取租金差，更希望通過系統(tǒng)和平臺挖掘租客價值。如生活服務(wù)、金融服務(wù)、廣告服務(wù)等。對租客線上繳費(fèi)、線上簽約等需求，公寓管理系統(tǒng)，也就是SaaS系統(tǒng)迫在眉睫。

　　對SaaS廠商來說，未來的競爭在于提升服務(wù)能力，解決客戶真正的問題，如怎樣才能幫助客戶提升業(yè)務(wù)增長、降低運(yùn)營成本，同時保證用戶的數(shù)據(jù)安全，以及打通各接口來實(shí)現(xiàn)生態(tài)化、互聯(lián)網(wǎng)化的戰(zhàn)略升級等。

　　長租公寓作為"住"這一場景的重要載體，流量日益稀缺的當(dāng)下，BAT都在不斷試水。2016年11月，百度租房上線，并于17年3月與長租公寓SaaS管理系統(tǒng)寓小二達(dá)成深度合作，完成系統(tǒng)真實(shí)房源與百度租房流量入口的銜接。2015年，騰訊與金茂、正榮、華燕房盟、恒大合作，發(fā)展智慧社區(qū)，意圖打造成國內(nèi)最大的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)平臺，上線布局"企鵝智慧社區(qū)SaaS系統(tǒng)";阿里戰(zhàn)略入股蘑菇租房，希望通過公寓SaaS + 流量切入市場，目前已在日活數(shù)億的支付寶開通"租房"入口。

　　對于長租公寓來講，以SaaS軟件為基礎(chǔ)，構(gòu)建公寓物聯(lián)網(wǎng)入口，將多品類、多品牌、多場景的終端設(shè)備深度植入并有效應(yīng)用，建立起房間、租客和設(shè)備的對應(yīng)關(guān)系。將租客、合同、賬單、終端硬件等各類相關(guān)數(shù)據(jù)信息高度整合，以房間為單位統(tǒng)一管理。這樣，我們需要的信息流、資金流、人流三維數(shù)據(jù)便可以通過公寓SaaS軟件獲取。

　　從擁抱資本到擁抱產(chǎn)業(yè)鏈

　　頭部開發(fā)商逐步確立市場地位，掌握資源優(yōu)勢的同時，同時孕育出園林、裝修、物業(yè)管理等服務(wù)商。不難推斷，未來長租公寓從增量轉(zhuǎn)存量的過程，必定會經(jīng)歷類似階段，當(dāng)大型品牌公寓夯實(shí)市場基礎(chǔ)，也會予以家居服務(wù)商相應(yīng)的市場機(jī)會。

　　*擁抱資本做自持，通過物業(yè)的增值獲益;

　　*擁抱產(chǎn)業(yè)鏈將租賃業(yè)務(wù)作為入口，通過產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)獲取超額利潤都是可行的方向。

　　而這兩種商業(yè)模式需要的核心能力是有差別的。擁抱資本端需要的核心能力是資本運(yùn)作能力和對周期的深度理解能力，擁抱產(chǎn)業(yè)鏈的模式則需要相當(dāng)?shù)钠脚_管理和協(xié)同能力?？梢哉f無論哪種模式要做到成功都是有相當(dāng)門檻的。

　　疊加前面我們對行業(yè)分散度的判斷，長租這個行業(yè)要進(jìn)入不難，但要做大并且持續(xù)盈利，以致持續(xù)高利潤率地盈利是有相當(dāng)難度的。未來在中國的市場中會走一條先擁抱產(chǎn)業(yè)鏈再擁抱資產(chǎn)的發(fā)展路徑，在這個過程中不排除會出現(xiàn)同時擁有兩端優(yōu)勢的企?*魷鄭幣不崠呱蛘哐鼙浞只齪芏嘧ㄗ⒆齙ジ雋煊虻淖ㄒ禱墓荊繾靶?、妓圑、搬紦u⒔鶉詰鵲取?

　　因此，長租公寓的未來格局，只能是啞鈴狀格局，兩頭小能生存，一邊是頭部企業(yè)，像自如、蛋殼、青客等率先站位的企業(yè)，另一方面就是長尾市場下的小的傳統(tǒng)房東，腰部企業(yè)走向滅亡是早晚的事，與其在長租公寓賽道艱難"掘金"，不如"送水"，向相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)化。