貝殼成績單亮眼迎來翻身仗，樓市出現(xiàn)“小陽春”

5月18日，居住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化服務(wù)平臺(tái)貝殼公布2023年第一季度未經(jīng)審計(jì)財(cái)務(wù)業(yè)績。

財(cái)報(bào)顯示，貝殼第一季度總交易額（GTV）為9,715億元（人民幣，下同），同比增長65.8%，凈收入為203億元，同比增長61.6%，超出業(yè)績指引上限及市場一致預(yù)期，毛利率為31.3%，凈利潤達(dá)27.5億元，同比實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

對(duì)比2022年，2023年的貝殼迎來了一個(gè)翻身仗，復(fù)蘇勢頭明顯。

企業(yè)表現(xiàn)復(fù)蘇的大背景，是全國房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。貝殼研究院4月4日發(fā)布的一季度二手房市場報(bào)告顯示，2023年一季度，中國50個(gè)城市二手房價(jià)指數(shù)轉(zhuǎn)漲，扭轉(zhuǎn)了17個(gè)月連續(xù)下跌趨勢，環(huán)比漲幅累計(jì)為2.4%。一季度全國二手房交易額同比增長51.2%；國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國商品住宅銷售額同比增長7.1%。

形勢好轉(zhuǎn)的情況下，貝殼卻仍在不斷提及“中性市場觀”，用中性原則來丈量行業(yè)，發(fā)展規(guī)劃。這讓其成了市場中的“理性派”。

01

互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的“蹦極”時(shí)代，貝殼交出亮眼成績單

截至2022年12月，中國已經(jīng)擁有10.67億網(wǎng)民，對(duì)應(yīng)著75.6%的互聯(lián)網(wǎng)普及率。這背后一方面是互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)達(dá)，另一方面卻是傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)公司的增長焦慮。比如，用戶消費(fèi)時(shí)長被各種應(yīng)用深度擠占，很難再有余量。一些電商公司的活躍消費(fèi)者數(shù)量幾乎已經(jīng)是全國所有能上網(wǎng)購物的人數(shù)總和，只有再從人均消費(fèi)上找增量。

為了盡可能地增強(qiáng)自己的核心力量，不少企業(yè)開始用降本增效對(duì)抗市場的“地心引力”。比如說，曾經(jīng)被視為傳統(tǒng)秩序挑戰(zhàn)者的新星公司開始收縮戰(zhàn)線，控制預(yù)算和人員指標(biāo)，大廠們逐漸冷落了元宇宙之類概念好聽卻缺乏產(chǎn)出的部門。盡管最近火熱的大模型又炒起了行業(yè)奮斗的決心，但細(xì)一看它們的目標(biāo)，重點(diǎn)不再是要無限制地投入多少資源和規(guī)劃多少年的戰(zhàn)線，而是能快速融入時(shí)代需求，創(chuàng)造先進(jìn)生產(chǎn)力的價(jià)值。

抓牢存量這條“繩子”，大廠像蹦極一樣展示出千姿百態(tài)，在波動(dòng)中找平衡，創(chuàng)造自己的節(jié)奏。

這不容易，但也有相對(duì)成功的公司。從業(yè)績看，貝殼很特殊——并不是有什么“大增”“暴漲”之類的關(guān)鍵詞出現(xiàn)，而是它的“穩(wěn)”。甚至，貝殼面對(duì)的環(huán)境其實(shí)更加復(fù)雜，因?yàn)樗穆淠_點(diǎn)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，這張大網(wǎng)一波動(dòng)就是全局震蕩，動(dòng)靜之間就可能是好幾個(gè)財(cái)季的“階段性周期”。

2022年Q3、Q4至2023Q1，貝殼經(jīng)歷了中性、極差、極好的市場，對(duì)應(yīng)著市場的起伏。但是，貝殼每個(gè)季度的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)都不低于甚至超出市場預(yù)期：

2022年Q3，貝殼分別實(shí)現(xiàn)GTV、營業(yè)收入7371億元、176億元，分別環(huán)比增長15.3%、27.5%，整體店效、人效分別同比提升17%、15%。

2022年Q4，疫情集中爆發(fā)期，貝殼實(shí)現(xiàn)凈收入167億元，超出業(yè)績指引上限和市場的一致預(yù)期；實(shí)現(xiàn)經(jīng)調(diào)整凈利潤15.47億元，逆勢確立邊際好轉(zhuǎn)趨勢。

2023年Q1，也就是本次報(bào)告期內(nèi)，貝殼GTV同比增長65.8%至9715億元，凈收入再次超出業(yè)績指引上線及市場一致預(yù)期，同比增長61.6%至203億元，毛利率31.3%、凈利潤27.5億元，顯示出平臺(tái)的巨大價(jià)值，并驗(yàn)證了商業(yè)模式的生命力。

今年一季度，樓市商品房銷售額、住宅銷售額、二手房交易額，分別同比增長4.1%、7.1%、51.2%，實(shí)現(xiàn)了預(yù)期之外的回暖。紅利淡化時(shí)穩(wěn)得住，紅利復(fù)蘇時(shí)抓得牢，這條穿越行業(yè)“階段性周期”的趨勢線，就是貝殼新的參考系。

貝殼的逆勢成長說明，高質(zhì)量發(fā)展絕非空話，只是要找到公司在自己細(xì)分賽道的發(fā)展模式很難。貝殼創(chuàng)業(yè)多年，歷經(jīng)地產(chǎn)各種周期，才獲得了今天在波動(dòng)中的“豁免權(quán)”。

這種能力要靠市場磨煉，并需要有主動(dòng)做出巨大變革的勇氣。近似的例子有阿里在今年宣布業(yè)務(wù)“一拆多”，用近乎掏空自己的方式，給旗下業(yè)務(wù)更好的生存空間，結(jié)果其股價(jià)也在消息發(fā)出后大漲。

這說明，這個(gè)時(shí)代企業(yè)需要聚焦，市場也不會(huì)再單純以估值或者業(yè)務(wù)規(guī)模去評(píng)價(jià)企業(yè)，做有利、有效、有質(zhì)量的事情，才是對(duì)的道路。貝殼，就在這么向前走。

02

改善需求成主力，有痛點(diǎn)也有機(jī)會(huì)

樓市“小陽春”，并不意味著所有需求的“全面普漲”，也呈現(xiàn)出一定的層次性。

財(cái)報(bào)顯示，一季度，貝殼92億元的收入來自二手房業(yè)務(wù)，84億元收入來自新房業(yè)務(wù)。這兩個(gè)業(yè)務(wù)分別貢獻(xiàn)了45%、41%的營收。另據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，一季度全國二手房交易額同比增長51.2%。這些都指向了一點(diǎn)——本輪房地產(chǎn)修復(fù)中，改善性需求貢獻(xiàn)最大。

何謂改善性購房需求，簡單理解，就是購房者出于希望改善自身的居住環(huán)境、居住面積等目的，進(jìn)行的房產(chǎn)交易行為，往往涉及到“賣舊換新”等二手房買賣環(huán)節(jié)。

今年1月，中國人民大學(xué)商學(xué)院與貝殼研究院聯(lián)合發(fā)布的《住房需求洞察系列研究之改善性購房需求專題報(bào)告》顯示，從市場需求結(jié)構(gòu)來看，改善購房群體（35-45歲群體）占比從2020年的26%提高到2022年的30%；剛需購房群體（30歲以下購房群體）成交占比由2020年的37%下行到2022年34%。

這種趨勢在一二線城市表現(xiàn)得更明顯。上述報(bào)告顯示，北京、天津、廈門改善性需求明顯高于剛需，這三個(gè)城市改善群體交易量，都在剛需交易量的1.5倍以上。

這是因?yàn)?，一二線城市的“老破小”占比高，是驅(qū)動(dòng)換房的主要原因。以北京為例，據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，北京存量房中樓齡在20年以上的住房占比超60%，改善意愿強(qiáng)烈。

改善性需求亦是政策支持的重點(diǎn)。政策現(xiàn)階段“各地因城施策，適度松綁”，但依然保持對(duì)投資需求的諸多限制，以支持首套房和改善性需求為主。

今年以來，多個(gè)城市地方政府推行的“帶押過戶”，就是對(duì)二手房銷售的一項(xiàng)刺激政策?！皫а哼^戶”具體指的是，在還沒有還清銀行貸款的情況下，也可以直接完成過戶，房產(chǎn)證上的名字從賣家改成買家，讓房地產(chǎn)交易更便利。

當(dāng)改善性需求成主力，提高存量房市場的流通效率，就顯得非常關(guān)鍵。

目前，我國的二手房市場依然有“流程多、貸款難、賣得慢”等痛點(diǎn)，限制了二手房市場的交易效率。一個(gè)例證是，我國存量房流通率（指每年交易的二手房數(shù)量與存量房總量的比率）近年來一直維持在1%至2%之間，明顯低于國際水平，發(fā)達(dá)國家流通率的峰值在4%-6%。

痛點(diǎn)亦是機(jī)會(huì)。在行政成本的制約下，有關(guān)部門難以在存量房領(lǐng)域施行完全的市場監(jiān)管，也留給了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)一定的服務(wù)空間。

二手房交易流程復(fù)雜，需要較多專業(yè)知識(shí)，一般人難以完全掌握。而行業(yè)頭部企業(yè)早已建立了完善機(jī)制，解決二手房交易中的“缺乏專業(yè)服務(wù)者”的痛點(diǎn)。例如，貝殼核心的ACN（Agent Cooperation Network，經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)）模式，就是為了減少經(jīng)紀(jì)人間的無序競爭，推動(dòng)整個(gè)業(yè)務(wù)流程和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化。

“賣舊換新”是二手房交易中的常見場景，存在較多亟待解決的痛點(diǎn)。大多數(shù)有改善性需求的購房者，往往需要先將自己手里的二手房賣出去，才能確定新房的購置情況，如果二手房沒有賣出去，換房計(jì)劃就可能受影響；此外，二手房交易流程中，“貸款簽約”環(huán)節(jié)較為冗長，需要購房者多次往返線下，也間接增加了交易的時(shí)間成本。

比如，貝殼研究院調(diào)研發(fā)現(xiàn)，青島房屋置換人群中，需要賣掉舊房再購置新房的比例達(dá)到27%。今年3月，貝殼在青島推出了“優(yōu)鮮賣”、“隨心簽”模式，致力于解決上述“賣舊換新”存在的“老房沒有賣，新房不敢買”的痛點(diǎn)。

“優(yōu)鮮賣”是通過三方合作，能夠?yàn)橘u舊換新人群兜底風(fēng)險(xiǎn)。具體來說，是購房者與開發(fā)商簽訂新房認(rèn)購協(xié)議，同時(shí)與貝殼平臺(tái)合作的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽房源加速售賣協(xié)議。在這份三方協(xié)議下，如果舊房成功售出，購房者可以辦理接下來的新房購買流程；如果沒有如期賣出，開發(fā)商將退還定金，購房者無需承擔(dān)任何的違約風(fēng)險(xiǎn)。

“隨心簽”針對(duì)的是二手房交易流程中，環(huán)節(jié)多、流程繁瑣、耗時(shí)耗力“跑手續(xù)”的痛點(diǎn)。貝殼通過和多方合作伙伴協(xié)作、運(yùn)用產(chǎn)業(yè)數(shù)字化能力，提供一站式交易服務(wù)，簽約、網(wǎng)簽、評(píng)估、貸款、公證等都打包在內(nèi)。據(jù)測算，“隨心簽”能夠幫助購房者少跑2次以上，有效提高了存量房交易的效率。

03

從“繁榮”到“退熱”，如何應(yīng)對(duì)？

一季度的樓市“小陽春”難以一直持續(xù)，未來，市場將回歸常態(tài)化的溫和復(fù)蘇。

4月份已經(jīng)明顯“退熱”。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，4月，70個(gè)大中城市中，新建商品房和二手房銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別為62個(gè)和36個(gè)，分別比上月減少2個(gè)和21個(gè)?？梢钥闯?，樓市環(huán)比漲幅總體有所回落，二手房市場也有“降溫”。

主要原因是，疫情時(shí)期積壓的需求，集中在了2月、3月釋放，進(jìn)入4月，缺乏后續(xù)動(dòng)能。同時(shí)，由于房價(jià)并未出現(xiàn)大幅度的漲跌，一部分購房者選擇了觀望。

對(duì)于今年的樓市走勢，中信證券的研報(bào)中提到，2023年房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇正在路上。復(fù)蘇不會(huì)一蹴而就，但復(fù)蘇的信貸基礎(chǔ)和政策基礎(chǔ)都十分穩(wěn)固，會(huì)在一線城市房價(jià)基本穩(wěn)定的情況下，迎來全國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈景氣的可持續(xù)復(fù)蘇。

基于對(duì)市場的判斷，上述研報(bào)表示繼續(xù)看好信用穩(wěn)固的房企，并看好交易服務(wù)商。中信證券稱，“交易服務(wù)商對(duì)銷售復(fù)蘇的彈性，大于開發(fā)企業(yè)，我們繼續(xù)看好貝殼”。

在相對(duì)穩(wěn)定的市場環(huán)境中，貝殼沉淀的“人、物、流程”底層能力，已在品質(zhì)和效率兩個(gè)方面形成了強(qiáng)勢的護(hù)城河。

一方面是“人”——規(guī)模化的門店和經(jīng)紀(jì)人，直接決定著服務(wù)質(zhì)量。財(cái)報(bào)顯示，今年一季度，貝殼的活躍門店數(shù)、活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)都實(shí)現(xiàn)了增長，門店環(huán)比增加約6%至超過39600家，經(jīng)紀(jì)人環(huán)比增加18%至超過41萬。

基于ACN模式，貝殼強(qiáng)化優(yōu)質(zhì)經(jīng)紀(jì)人的成長、育留環(huán)節(jié)，進(jìn)一步幫助門店提效。此外，貝殼還在進(jìn)行長線的培訓(xùn)投入。例如，貝殼打造的行業(yè)人才培育基地花橋?qū)W堂，到2022年底，有4600名職業(yè)化店東（貝殼找房上接入品牌商的管理者）完成學(xué)習(xí)。

不止是“人”，貝殼對(duì)交易中的“物”（房產(chǎn)數(shù)據(jù)）和“流程”，均進(jìn)行了長期的、徹底的數(shù)字化改造。消費(fèi)者端更直接的感知是，在貝殼平臺(tái)，可以VR看房、線上化簽約，這是和傳統(tǒng)買房賣房完全不一樣的體驗(yàn)。

客觀上說，房地產(chǎn)是一個(gè)典型的周期性行業(yè)，在符合一般經(jīng)濟(jì)規(guī)律的同時(shí)，也受到政策因素的影響。經(jīng)濟(jì)學(xué)博士萬釗曾這樣解讀：當(dāng)市場面臨下跌時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的黏性，即降價(jià)很慢，因此房地產(chǎn)需求回落時(shí)，價(jià)格無法通過及時(shí)調(diào)整來平衡供需，由于此時(shí)價(jià)格偏高，房地產(chǎn)需求就會(huì)向后推遲，房地產(chǎn)交易量快速萎縮，進(jìn)而拖累建筑業(yè)、金融業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。

短期看，經(jīng)歷一季度的過度透支后，第二季度的市場環(huán)境將承壓。但整體看來，2023年的房地產(chǎn)市場，依然是下行周期后的第一個(gè)復(fù)蘇期。

由此，貝殼調(diào)高了今年第二季度的業(yè)績預(yù)期，預(yù)計(jì)2023年第二季度收入185億元至190億元，同比增幅34.3%至37.9%。這份業(yè)績指引反映出了貝殼的“中性市場觀”。

在一季度業(yè)績電話會(huì)中，貝殼執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官徐濤如此解讀：“我們不喜歡過熱的市場，但也不懼怕過冷的市場，我們最喜歡‘房住不炒’下供需平衡的市場，最能支持我們的價(jià)值彰顯和可持續(xù)發(fā)展?！?/p>

結(jié)合貝殼的業(yè)務(wù)實(shí)踐，它的中性市場觀可以理解為，理性看待市場出現(xiàn)的變化，在尊重房地產(chǎn)市場周期性的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持進(jìn)行長期投入與業(yè)務(wù)探索，從而對(duì)抗市場波動(dòng)帶來的影響，尋找周期之上的價(jià)值。

因而，當(dāng)政策導(dǎo)向出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，金融信貸環(huán)境開始走向?qū)捤芍H，貝殼依然能夠順應(yīng)趨勢，持續(xù)挖掘消費(fèi)者的需求，持續(xù)夯實(shí)品質(zhì)和效率的核心優(yōu)勢。比如，當(dāng)改善性購房需求占主導(dǎo)時(shí)，貝殼通過“優(yōu)鮮賣”、“隨心簽”等探索，優(yōu)化二手房交易環(huán)節(jié)。

未來，將會(huì)有更多城市轉(zhuǎn)向存量房時(shí)代。申萬宏源研報(bào)顯示，從中長期來看，隨著后續(xù)我國人均GDP、人均可支配收入的提升、人均住房面積提升、人口結(jié)構(gòu)變化等趨勢，改善性需求或?qū)⒅鸩匠蔀樾枨蟮闹匾M成部分、甚至是主導(dǎo)部分。

在行業(yè)的復(fù)蘇周期，貝殼通過一份亮眼的成績單，驗(yàn)證了過往長期投入的價(jià)值。在不斷變化的市場中，貝殼將在2023年交出怎樣的答卷，值得各方期待。